네이버 카페 "오피스텔 공부하기" 메니저 활화산입니다.
오피스텔 투자 관련하여 잘못 알려진 상식이 존재하고,
오픈시장이 아니라서 정보가 일반인에게 잘 알려지지 않는다.
최소한의 기본정보를 알고, 시장에 접근하는 것이 중요하다고 생각하여
내가 알고 있는 오피스텔 투자에 대한 생각을 정리해 본다.
1. 대출관련
일반적으로 부동산을 사게되면 완전히 자기돈으로 사게되는 경우는 그렇게 많지 않다.
보통의 경우 대표 부동산인 아파트는 대출이 잘 되고, 서민을 위한 저렴한 정책금리가 존재한다.
그러나 오피스텔의 경우 주택자금 대출은 안된다.
생애최초 주택자금 대출은 이미 06년11월에 종료되었고, 근로자 서민 주택구입자금의 경우 5.2%의 저렴한 이율이 있으나 오피스텔은 해당되지 않는다.
오피스텔의 경우 최초 분양시 분양사에서 분양가의 40~60% 정도의 대출을 이미 받아놓은 상태이다. 보통 3개월 변동금리로 수시로 변하는 금리이다. 대략 현재(07년7월) 7~8%정도 한다. 이를 승계하게 되면 신용에 특별한 문제가 없는 한 기 대출금액의 90%까지 승계가 되곤한다.
이미 전 집주인이 대출을 다 갚은 경우도 감정평가를 통해서 대출이 가능하나, 이경우 개인의 신용도에 따라 차이가 있지만 높은금리, 적은대출 비율(감정가의 40%이하)로 진행된다. 그러나 확실하지 않기 때문에 미리 주거래 은행과 상의하지 않으면 안된다. 또 대출까지 시간도 좀 걸리기 때문에 미리 상의하지 않으면 상당히 곤란한 경우를 당할 수 있다.
오피스텔 구입전에는 미리 자금조달계획을 매우 보수적으로 수립해 놓아야 한다.
사례) 7,000만원 정도의 오피스텔을 산 사람이 있었다.
보증금 2,000만원 월세 35만원 기 대출금액 3,000만원 자기돈 2,000만원
기타비용은 계산을 편하게 하기위해 생략
구입하기 전에 대출승계는 2,700만(은행에 확인 함) 되기때문에 본인이
2,300만원을 준비해야 한다고 미리 알려줌
잔금날 2,000만원만을 준비해 갖고 온것이다.
이날 우리 부동산은 생난리를 쳤었다. 전과정을 녹음해 놓았기 때문에
우리가 충분히 고지 했다는 것이 밝혀지긴 했지만 이말을 흘려듣고,
대출이 100% 승계된다고 생각 했던 것이다.
억지로 지인에게 300을 빌려서 처리하기는 했지만 그 과정은 정말 힘들었다.
2. 투자목적
오피스텔 투자를 문의 하는 사람 중에는 아무 생각없이 그냥 좋은 것으로 소개해 주세요 라고 말하는 사람을 종종 보게된다.
매우 위험하다고 생각한다. 서민에게 있어서 5,000~10,000만원은 그렇게 작은 돈이 아니다.
본인의 전 재산을 투자 하는 것인데 최소한 목적은 명확히 할 필요가 있다.
현재 오피스텔 시장은 전세가와 매매가가 거의 비슷한 상태이다. 따라서 자기돈 1,000만원만 있어도 오피스텔을 자기 소유로 할수 있다. 대출이 이미 있고, 임차인이 높은 보증금으로 세들어 있는 경우라면 그것을 그대로 구입 시 오히려 돈을 받을 수 있는 경우도 있다.
단순 계산으론 그럴듯 하지만 매우 위험한 생각이다.
목적을 명확히 하지 않고 하는 투자는 매우 위험하다고 생각한다. 우선 투자목적을 명확히 해야 한다.
실 주거목적인지? 임대수익을 목적으로 하는 것 인지? 시세차익을 목적으로 하는 것인지?
물론 이 3개를 정확히 구분 하는 것이 무의미 할수도 있다. 그렇지만 주목적을 어디에 두느냐에 따라 판단에 필요한 근거들이 달라진다.
실 주거목적이라면 층은? 향은? 조망권은? 녹지공간은? 얼마나 깨끗한가? 내 직장과의 거리는? 교통수단과의 접근성은? 쾌적함의 정도는? 어떤 성향의 사람들이 주로 사는지? 주변 편의시설(학교,병원,백화점,문화시설,....)은 어떤지? 등이 주 고려대상이 될것이고, 부차적으로 얼마나 오래 살것인지? 그 이후에 이 집을 어떻게 할것인지? 임대를 놓을 것 인지?
그때의 가격은 어떻게 될것인지? 가 될 것이다.
반면에 시세차익이 목적이라면 주변에 집값을 올릴만한 호재가 있는지? 현재 부동산 시장의 trend는? 그 지역의 장기 발전 계획상 위치적 역학관계는? 환금성은? 현재시세는? 자금조달계획과 차입금과의 관계는? 기회비용 고려한 금리관계는? 등이 주 고려대상이고, 부차적으로 구입 후 전세인지,월세인지,언제까지 보유할 것인지 그때까지 어떻게 자금을 운영할 것인지 등이 될것이다.
또한 임대수익을 목적으로 한다면 무엇보다 수익율이 높은 것이어야 하고, 임대시장 현황과 수요공급, 임차인이 선호할만한 위치,구조,조건등을 최우선 고려대상으로 놓아야 할것이다.
이 세가지는 어느 하나가 주이고, 나머지는 부의 관계를 가지고 있다. 그러나 무엇을 주로 할것이냐에 따라 선택은 차이가 날 것임에 틀림이 없다.
먼저 목적을 분명히 해야 한다.
사례) 손님: 오피스텔 하나 구해 주세요.
나 : 목적이 뭔데요?
손님: 그냥 싸고 좋은 것으로요.
나 : 본인 살 것 인가요?
손님: 여유돈이 있는데 아무래도 월세를 받는 것이 은행이자 보다 높겠지요?
나 : 그러면 이 집은 어떻습니까?
(집을 같이 보고온다)
손님: 그 집은 전망이 안 좋아서....
나 : 그럼 이집은
(집을 같이 보고온다)
손님: 이 집은 낡았잔아요?
나 : 그럼 이 집은
(집을 같이 보고온다)
손님: 이 집이 좋아요!!!
나 : 앞에 본집에 비해서 수익율이 좀 떨어지는데요 그리고 역에서도 좀 떨어져
있어서 추천 하기로는 제일 먼저 본 집이 좋을 것 같은데요...
손님: 그래도 마지막 본것이 제일 좋은데.....
과정을 간단히 써 보았는데 한 일주일 걸려서 진행된 과정이다.
결국 첫번째 집으로 하기는 하였지만 이미 갖고 있는 선입견을 바꾸기가
그렇게 쉽지는 않았다.
3. 오피스텔 이해
오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있는 부동산으로 일반 오피스 빌딩이 사무실로만 이용되는 데 반하여 화장실, 주방시설,에어콘,냉장고붙박이 장등이 이미 장착되어 일하면서 주거를 겸할 수 있게 설계되어 있기 때문에 이를 필요로 하는 수요계층에게는 적절한 부동산이다. 최근 오피스텔의 주거기능이 강화되고, 법률적으로도 전입신고가 가능해져 주거용도로 사용하는 오피스텔이 급증하게 된다.
이또한 신혼부부, 독신세대에게는 편리하고,새것이고,살림을 구입하지 않아도 되기 때문에 아파트, 빌라등에 비해 또 다른 대안이 될 수 있다. 이렇게 오피스텔은 업무용, 주거용, 업무+주거용, 작업실,창고 등으로 다양하게 이용될 수 있다.
그렇지만 건축법상으로는 업무용(상가)로 취급되어 대출규제(지금은 오히려 은행등에서 스스로 대출규제를 한다),전매제한,에 자유롭고, 오피스텔을 많이 갖고 있어도 무주택자이다. 이러한 이유로 2002~2003 많은 수의 오피스텔이 동시에 분양을 하고 2004~2005 동시에 준공이 이루어져서 현재까지도 공급이 넘치는 상황이 지속되고 있다.(최근 급매물은 대부분 소화되었지만)
반면에 세무관계에 있어서는 소득세,재산세, 취득세, 등록세는 업무용으로 간주되어 일반주택보다 높게 책정되고, 양도소득세는 주거용으로 사용 시 1가구 2주택, 1가구 3주택 중과의 불이익을 받게 된다.
또 임대 사업자로 등록하게 되면 초기 구입에 따른 부가세를 환급 받을 수 있으나 임차인으로부터 부가세를 받아 신고, 납부할 의무가 있다.
오피스텔은 아직 법률적으로 정교하게 정립되어 있지 않기 때문에 상당한 공부를 요하고, 현장에서 실무적으로 관행적으로 행해지는 부분도 정확한 지식이 없는 사람들에 의해서 진행되기 때문에 상당한 주의를 요하는 부분이다.
오피스텔에 투자 할 생각이 있다면 무엇보다 오피스텔 관련해 정확한 지식을 습득할 필요가 있다. 아니면 믿을 만한 전문가(세무,법률)의 조언을 꼭 받아야 한다.
사례) 10,000만원에 오피스텔 구입을 한 사람이 있었다.
잔금날 매우 곤란한 일이 발생 하였다.(우리 부동산에서 발생한 사건은 아니다)
사업의 포괄양수도 계약으로 계약서는 작성되었고,
매도자 매수자 둘다 부가세 관련해서는 주지도 받지도 않는 계약이었는데
매도자가 보유하고 있을때 일반과세자에서 간이과세자로 변경된 경우였다.
상세한 내용을 이곳에 기록하기는 좀 복잡한데...
어찌되었건 사업의 포괄 양수도가 되지 않기 때문에
매우 복잡한 일이 잔금날 발생하게 되었다.
어찌어찌해서 원만하게 일이 처리되었기는 하였지만 부가세 관련한 지식이 없는
매도자,매수자,부동산업자 이렇게 3박자가 맞은 결과로
오피스텔 관련한 지식이 꼭 필요하다는 것을 알려준 사례였다.
사업의 포괄양수도 설명은 생략 궁금하면 지식인에서 찾아보세요.
4. 시장조사,현장방문
목적을 분명 하고, 오피스텔에 대한 기초지식을 갖추었다면 이제 시장에서 상품을 판단하는 시점에 와 있는데 오피스텔의 구입은 할인마트에서 진열된 물건을 보고 구입하는 것이 아니기 때문에 몇가지 고려해야할 사항이 있다.
1) 주변의 조언을 믿지마라
옆집 아줌마 왈 "언니가 오피스텔 사는데 편리하고 좋더라 전용율도 높고, 깨끗하고,
이 집을 사두면 반드시 오른다"
직장 동료 왈 " 전세가격이 5000만원이고, 매매가가 7000만원 융자가 2000만원인데
500만원만 있으면 내집 마련할 수 있는 좋은 기회다"
아는 사람들은 나의 의사결정에 조언을 할수는 있지만 책임지지 않는다.
또 전문가도 아니고, 주관적으로 시세, 시황을 바라보는 경향이 있다.
주변의 이야기를 주요한 조언으로는 듣되 이러한 정보를 반드시 data화 하고,
객관화할 필요가 있다.
2) 구입목적에 따라 수요자의 입장에서 생각하자
예를들어 임대수익을 목적으로 한다면 층,향,구조,녹지공간보다는 임대가격,
편의시설과의 거리, 시설물에 중점을 두라 말은 쉽지만 현실은 그렇게 쉽지 않다.
오피스텔 구입은 감정적으로 보면 절대 안된다. 냉정하게 객관화한 data만 믿어라
3) 현장으로 가기전에 excel sheet 하나 만들어라
현장에 나가서 여러가지 정보를 얻게 되는데 인간의 머리는 한계가 있다.
단순히 기록하는 것만으로는 부족하다.
내가 어떤 정보를 얻어야 하는지 명확히 할 필요가 있다.
집에와서 대상물건들을 비교분석하기 위해서도 같은 잣대를 놓고 해야하기 때문이다.
아주 간략하게 항목을 정리해서 예시한다.
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실투자액 산출 |
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년수익율 계산 |
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주관적 정보 |
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항목 |
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항목 |
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항목 |
설명 |
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매매가 |
+ |
재산세 |
- |
주변 편의시설 |
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대출금액 |
- |
부가세 |
- |
건설회사 |
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부가세 환급 |
- |
월세 |
+ |
역에서거리 |
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선수관리비 |
+ |
임대 관리비용 |
- |
주변호재 |
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부동산수수료 |
+ |
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건축년도 |
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취등록세 |
+ |
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관리비 |
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임대보증금 |
- |
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총세대수 |
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실투자액 |
sum |
순이익 |
sum |
수익율은 순이익/실투자액 | |
4) 현장방문
부동산은 한 지역에서 한곳만 방문하라.
오피스텔 밀집지역의 경우 공동중개라는 것을 하기 때문에 열심히 발품 팔고
돌아다닐 이유가 없다.
본인의 사정을 정확히 이야기 하자
자금사정, 구입목적, 금액을 제외한 needs
필요한 것을 물어보라(excel sheet를 활용해 보자)
대상물을 직접 본다.
집에가서 분석한다.
매매는 부동산 업자와의 상호신뢰가 매우 중요하다. 본인을 드러내지 않고
남의 정보를 얻는 것은 매우 어리석은 짓이다. 얻은 것 같지만 상대방도 똑같은 생각을
하고 있다. 오히려 이일을 업으로 하기때문에 본인보다 훨씬 고수이다.
부동산에 매달릴 이유 없지만 정보를 제공하는 사람이기 때문에 최대한 진지하게
부탁하는 자세로 정보를 얻어라.
그 부동산을 통하여 계약을 하기 전 까지는 그 부동산 업자는 내게 중요한
정보제공자이기 때문이다.
사실 계약을 하지 않더라도 중요한 고객임에 틀림없지만 무례하다면 더이상
고객으로 보지 않는다. 다만 다루어야 할 대상으로 본다.
친절하게 부탁하면 더 많은 정보를 제공한다. 반대로 부동산에서 너무 친절하게
대응하면 경계하라 매매는 감정적으로 판단하고, 결정할 일이 아니다.
반드시 한 템포 쉬고 집에가서 냉정하게 판단하라....
위에 글은 내가 부동산 업을 하면서 느낀 것들을 정리한 것입니다.
오피스텔 투자를 생각하는 사람이 읽고 도움이 되기를 바라는 심정에서 기록했습니다.
다만 아직 부족한 점이 많이 있고, 다른 영역까지 거론하기 때문에 매우 조심스럽습니다.
혹 잘못된 생각이 있다면 지적해 주시고, 그래도 불편한 부분이 있으면 용서해 주기를 부탁 드립니다.
또한 어체가 쉽게 논리를 전개하기 위해서 존대어를 사용치 않았습니다. 이점 또한 널리 이해를 구합니다.
